Wegen Eigenbedarf kündigen – so gehen Sie vor!

Im Ratgeber von Wohnen und Bauen erfahren Vermieter, welche Gründe für eine Kündigung wegen Eigenbedarf zulässig sind, welche Fristen gelten und wann Sie sich rechtlich aufs Glatteis begeben.

Was ist Eigenbedarf?

Eigenbedarf ist ein ordentlicher Kündigungsgrund seitens des Vermieters. Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist erlaubt, wenn (nachzulesen in § 573 Absatz 2 Satz 2 BGB):

• der Besitzer selbst in die Wohnung einzieht
• ein Angehöriger des Haushalts den Wohnraum benötigt
• ein Familienmitglied die Wohnung bezieht

Wann darf man wegen Eigenbedarf kündigen?

Möchte der Vermieter die Wohnung selbst beziehen, darf er dem Mieter ordentlich kündigen. Das gilt auch im Falle einer Wohnungsvergrößerung durch das Zusammenlegen benachbarter Wohnflächen. Dafür braucht der Besitzer nachvollziehbare Gründe, z. B. Familienzuwachs oder der Einzug der pflegebedürftigen Mutter.

Grundsätzlich besteht ein Anspruch auf Eigenbedarf für den Bezug des Wohnraums durch Verwandte und Familienmitglieder, dazu zählen:

• Eltern
• Enkel
• Großenkel
• Kinder
• Geschwister
• Getrenntlebende Ehepartner (ohne Scheidungsantrag)

Handelt es sich nicht um Geschwister, die Eltern oder die eigenen Kinder, muss der Vermieter die „persönliche Verbundenheit“ nachweisen. Das ist vorrangig bei entfernten Verwandten notwendig, darunter:

• Tanten und Onkel
• Schwiegerkinder und Schwiegereltern
• Cousins und Cousinen
• Neffen und Nichten
• Großneffen und Großnichten
• Stiefkinder, Stiefenkel, Stiefeltern
• Schwager und Schwägerinnen

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf sprechen Vermieter zudem für diese nicht verwandten oder verschwägerten Personen aus:

• Lebenspartner
• Pflegekinder
• Kinder des Lebenspartners
• Hausangestellte

Ehemalige Lebenspartner, geschiedene Ehegatten und Ex-Schwiegerkinder zählen nicht zu den betreffenden Personengruppen, da keine persönliche Verbundenheit oder Verwandtschaft besteht.

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Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht möglich?

Gibt es keine konkreten Pläne zur Nutzung der Wohnung durch Verwandte, die Familie oder den Vermieter selbst, ist keine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich. Selbst dann nicht, wenn Sie annehmen, dass Sie oder ein Angehöriger in Zukunft in den Räumen leben wird. Verschweigen Sie Ihrem Mieter bei Vertragsschluss vorsätzlich, dass eine Nutzung wegen Eigenbedarfs geplant ist, versiegt Ihr Kündigungsrecht.

Besteht kein Recht auf Eigenbedarf oder enthält die Kündigung Formfehler, ist sie unwirksam. Der Mieter darf weiterhin in der Wohnung leben. Ist er bereits ausgezogen, hat er Anspruch auf eine Entschädigung. Neben Schadensersatz kann er auf die Übernahme der Renovierungs- und Umzugskosten und der Maklergebühr pochen.

In diesen Fällen ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf laut Mietrecht nicht rechtmäßig:

• Der Auszug des Mieters ist aufgrund unzumutbarer Härte nicht möglich (z. B. bei kranken oder hochbetagten Personen, Schwangeren).
• Die Kündigung erfolgt durch eine GmbH, eine AG oder eine Firma. Nur natürliche Personen können Eigenbedarf anmelden.
• Der Vermieter hält die erforderlichen Formalien nicht ein.
• Der Besitzer beabsichtigte die gewerbliche Nutzung der Wohnung.
• Vermieter nutzt die Räumlichkeiten vorübergehend.
• Der Vermieter gibt in der Kündigung nur eine vage Absicht für die Eigennutzung der Räume an. Es bestehen Zweifel an der Ernsthaftigkeit seines Vorhabens.
• Im Haus sind andere Wohneinheiten frei, die der Vermieter nutzen könnte. Besteht er auf diese Mietwohnung, muss er dem Mieter eine Alternative anbieten.
• Der Vermieter hält die gesetzlich geregelte Kündigungsfrist nicht ein.

Wie Sie Mietern die Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen

Für die Kündigung wegen Eigenbedarf gelten besondere Fristen und Formvorschriften. Hält der Vermieter diese nicht ein, kann der Mieter Widerspruch einlegen. Eine Grundvoraussetzung für die Gültigkeit ist der Eingang der Kündigung in schriftlicher Form. Der Brief enthält zwingend einen Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters.

Um eine Kündigung rechtskräftig durchzusetzen, gibt er im Schreiben an, warum er die Wohnung benötigt. Nachvollziehbar ist beispielsweise die Nutzung als Altersruhesitz oder der Bezug durch den Sohn, der gerade volljährig geworden ist und seine ersten Schritte in die Selbstständigkeit macht.

Damit die Kündigung bei Eigenbedarf wirksam ist, halten Vermieter die gängigen Fristen ein. Zudem muss das Schreiben spätestens zum 3. Werktag des Monats beim Mieter eingehen. (§ 573 c Abs. 1 BGB).

Normalerweise gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten für Mietverhältnisse bis 5 Jahre. Wohnt der Mieter schon länger in der Wohneinheit, hat er bis zu einem halben Jahr Zeit. Besteht das Mietverhältnis seit mehr als 8 Jahren, sind es 9 Monate.

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Wichtige Bestandteile der Kündigung wegen Eigenbedarfs

Für Mieter ist es ein Leichtes, einen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung aufgrund von Formfehlern einzureichen. Vermieter achten auf diese Details:

• postalische Zustellung des Kündigungsschreibens
• Absender und Adressat sind aufgeführt
• eindeutige Bezeichnung der Wohnung und deren Lage im Haus (siehe Mietvertrag)
• Betreff
• korrekte Anrede
• klare, nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf (Nennung der einziehenden Person)
• Widerspruchsklausel
• Verlängerungsklausel
• Anbieten einer Alternativwohnung (sofern vorhanden)
• Ort und Datum
• Grußformel mit Unterschrift

Fazit

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist eine heikle Angelegenheit. Sie ist nur rechtens, wenn der Vermieter, ein Angehöriger des eigenen Hausstands oder ein Familienmitglied die Wohnung bezieht. Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter explizit darlegen, warum er das Mietverhältnis kündigt und warum der Eigenbedarf besteht.

Beitragsfoto: © Joachim Lechner (adobe.com)